关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）

【一、适用范围 · 不动产信托定义】不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。

实务解读：本条明确了不动产信托的法律基础：①财产转移（必须转移给信托机构）；②名义管理（以受托人名义）；③目的合规（须为信托目的）。这与《信托法》第 2 条信托定义一脉相承。

【一、适用范围 · 不动产信托财产登记定义】本通知所称的不动产信托财产登记，是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

实务解读："信托财产登记"是与"交易过户"并列的非交易性过户制度——这是制度突破的核心。委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。

【一、适用范围 · 地域限定】北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的，信托财产登记适用本通知。

实务解读：通知是北京区域性试点。这是国务院批复《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》的具体落地。预计试点经验成熟后将推广至全国。

【二、办理流程 · 三步走】

（一）办理信托产品预登记：不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。

（二）签订信托文件：委托人与信托机构共同签订信托文件，信托文件应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。

（三）办理信托财产登记：委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证、信托文件、中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注"不动产信托财产，信托产品名称：XXX"。

实务解读："三步走"是信托登记 + 不动产登记的双重登记。第一步是中信登的预登记（信托维度），第三步是不动产登记中心的登记（不动产维度），第二步是信托文件签订（合同维度）。附记栏标注是公示方式——第三人通过不动产权证书即可知悉该不动产属于信托财产，避免信托公司"假持有、真自营"。

【二、办理流程 · 契税完税凭证要求】不动产登记机构办理信托财产登记时，应当审核申请人提交的契税完税（或减免税）凭证。

实务解读："契税完税凭证"是登记的关键要件。业内解读认为，契税完税凭证的存在暗含税务部门后续将出台配套税收优惠政策的可能性——这与"非交易性过户"理念一致，可预期未来设立不动产信托的税收负担将大幅减轻。

【三、信托财产处置】不动产信托财产处置按照信托文件约定实施。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移，或依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，按照有关规定执行。

实务解读：处置环节的核心是"按信托文件约定"——这意味着不动产信托合同中应明确约定各类处置情形的处理方式（如出售、置换、抵押、转让受益权等）。司法或行政机关强制执行情形另按现行规定执行。