关于在上海开展不动产信托财产登记试点的通知

一、法律概述

该通知于2025年5月26日发布，在上海开展不动产信托财产登记试点，解决了长期困扰家族信托实务的不动产信托登记难题。此前，《信托法》第10条要求需登记的信托财产应依法办理信托登记，但不动产登记系统中缺乏"信托"登记类型，导致不动产无法作为信托财产进行有效登记。本试点通知突破了这一制度瓶颈。

直接解决家族信托实务中的核心痛点。以房产为主要资产的高净值客户设立家族信托时，不动产信托登记是信托财产独立性公示效力的关键保障。试点成功后，家族信托可以合法有效地将不动产纳入信托财产范围，极大拓展了家族信托的资产类型和业务空间。

武汉中院执行异议案 (2020)鄂01执异661号 — 该案涉及信托财产独立性在执行程序中的争议，不动产登记试点将增强信托财产独立性的公示效力，减少此类争议。

要点1：试点范围 — 上海市辖区内的不动产信托财产登记，涵盖住宅、商业不动产等多种类型。

要点2：登记流程 — 不动产登记簿中增设"信托财产"标注，明确标示该不动产为信托财产，区别于委托人和受托人固有财产。

要点3：登记效力 — 登记后不动产信托财产具有公示效力，对抗第三人，强化信托财产独立性。

要点4：与《信托法》第10条的衔接 — 该试点通知解决了《信托法》第10条"应依法办理登记"的操作落地问题。

要点5：对家族信托业务的影响 — 客户可将房产纳入家族信托，实现不动产的风险隔离和代际传承。

要点6：试点与推广 — 上海试点成功经验有望推广至其他城市，如北京、深圳等。

武汉中院执行异议案 (2020)鄂01执异661号 — 不动产登记试点将增强信托财产独立性的公示效力，减少执行程序中关于信托财产是否属于独立财产的争议。

Q1: 不动产信托财产登记试点解决的核心问题是什么？

A: 解决了《信托法》第10条"应依法办理登记"的操作落地问题。此前不动产登记系统中缺乏"信托"登记类型，导致不动产无法作为信托财产进行有效登记，试点在登记簿中增设了"信托财产"标注。

Q2: 不动产登记为信托财产后，对家族信托有何实际价值？

A: (1)增强信托财产独立性的公示效力，对抗第三人；(2)客户可将房产纳入家族信托实现风险隔离；(3)不动产代际传承有了明确的法律路径；(4)减少执行程序中关于信托财产是否独立的争议。

1. 《信托法》第10条 — 信托登记的法律基础

2. 《中国信托登记有限责任公司信托登记管理细则》 — 产品层面的登记规范

3. 《20241211-关于开展不动产信托财产登记试点的通知》 — 国家层面的试点文件

4. 《高质量发展意见》 — 推动信托财产登记的政策方向